当腾讯不再定义科兴

自2025年下半年起，科兴科学园陆续迎来搬家公司的货车。腾讯员工在周末前将办公设备和个人物品打包，这些物品随后被运往位于大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工便在新的工位上继续工作。

这场为期近一年的搬迁，使得科兴科学园内近20万平方米的办公空间逐步清空，这个园区最大的租户告别了在此驻留13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾取得土地时，科兴方面就已预见到这一天的到来。

在许多游戏行业人士的印象中，腾讯与科兴似乎密不可分。长期以来，科兴的各项服务、空间布局及人流往来都围绕着腾讯这一大客户展开。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯中最宝贵的时光奉献在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，腾讯的撤离引发了一个关键问题：在腾讯不再是科兴的“定义者”之后，科兴将如何重新塑造自身的定位？

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刘滔，一位在科兴工作十余载、近年来主要负责园区运营服务的资深员工，对科兴的建设时间线了如指掌：“一期工程于2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年间竣工。”

科兴选择自主管理和运营园区物业，不外包给第三方，也不对外提供物业服务。据科兴工作人员透露：“我们公司近20年来从未出售过任何房产。”

腾讯于2013年入驻科兴，恰逢微信初露锋芒之际。刘滔最初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到14、15年左右，他才了解到，腾讯最核心且盈利增长最快的业务是游戏。尽管腾讯音乐（TME）等部门也设在科兴，但备受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，这两个部门员工数量过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技在此起步，后在龙岗建立了生产基地；富途证券初期租赁了五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此扎堆。

随着企业数量激增，人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流量和出租率达到了顶峰。刘滔回忆：“人流最高峰时有五六万人，出租率也爆满。那时的科兴晚上11点依然灯火通明，打车十分困难，更不用说八九点了。人们称当时的科兴是‘现象级’的，它代表了深圳的活力与特色，甚至被称为‘中国加班第一楼’。”

然而，租金的拐点比人流峰值来得更早。在人流尚处高位时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年至2018年，科兴的租金一路攀升，并在2018年10月左右达到顶峰后开始回落。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战。2019年，科兴的租金再次经历大幅下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

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随着园区内人口的增加，科兴G层的商业配套也日渐繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年园区内的餐饮选择十分有限，仅有几家餐厅，与周边其他园区并无显著差异。

在鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”常常需要排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等业态也随之兴起。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会去G层的快餐店兼职，帮忙打饭、洗碗，每天能赚取20元并获得一顿午餐。六年间，她目睹了许多店铺的兴衰，但总有餐厅需要小时工。

外卖平台的崛起也改变了餐饮业态。过去，一个园区约需预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔表示：“外卖平台的出现，能够利用整个区域的力量来服务园区，使得园区不必自持过多的商业。”

过去，科兴的晚餐消费十分旺盛，加班至深夜的员工将晚餐视为刚需。然而，自2022年起，堂食比例持续下降。尽管白天人流有所恢复，但晚餐时段的客流量已无法回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的趋势更为明显。G层的“阿嬷手作”不再人头攒动，大部分餐厅的客流下降，部分店铺因难以为继而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始，人流逐渐减少，地下车库的车位也少了许多。以前车位爆满，现在空出了很多。”

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园区如何适应互联网公司的作息节奏，一直是科兴努力的方向。科兴园区内拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建设之初便处于国内领先水平。

空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的工作时间不固定，经常加班至深夜。写字楼的中央空调通常是整栋楼统一开关，若科兴按普通写字楼模式到点关机，则难以满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水降温至4-7摄氏度储存；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节约电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使园区供冷更为灵活，避免主机整夜运转。

电力系统同样为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入5条电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电以及部分互联网公司的数据中心都设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个车位。为提高效率，园区在建成后即采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行场地布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放一个可动的巨型KO雕塑；《使命召唤手游》上线时，在中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处进行了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的“合作共生关系，而非传统的商业租赁关系”。然而，这种“共生”也意味着，当最大的“共生体”离开时，其余部分将不得不经历阵痛。

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腾讯的搬迁是刘滔在科兴运营工作中遇到的最重要事件。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作多安排在周末，整个过程将持续近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。然而，截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间已降至115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是由市场形成的，并非某个企业能够左右。”

刘滔也谈到了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到了园区注入了新的活力。过去，腾讯占据的比例很大，园区许多服务都是为其量身定制，例如其食堂仅对内部开放。腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

科兴当前面临的首要任务是吸引新企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费的根本问题在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设定企业规模门槛，而是希望吸引各种类型和规模的企业入驻。

例如，园区内的新能源企业易储，原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中办公。在腾讯退租后，易储主动向科兴提出扩租需求。同时，也有外部企业得知有大面积空间空出后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔表示：“我们计划对可见部分的装修进行整体改造，包括电梯轿厢、门套、灯光等。部分空间将留给需要整层的大型企业自行装修，另一部分则将改造为拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。”

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂。全国写字楼和科技园区的空置率普遍处于高位，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接后果是租金收入的损失，并可能引发配套商业人气下降、设施因使用率低而老化、园区整体品质下滑等连锁反应。

刘滔对此并不过于担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，零距离接驳地铁，加上多年积累的服务和良好口碑，使其相比大多数园区更具竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其一大特色。在腾讯搬离之前，科兴就已着手规划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子正式挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用了三个月时间完成落地，于4月正式揭牌，5月举办首期路演，并于6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立，虽然与腾讯搬离有一定关联，但更多地体现了科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的深思熟虑。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的计划是，将年营收在2000万至5亿之间的企业引入总规模达5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，恰逢“游托邦”的一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台展示项目，评委进行评分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻企业成员。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具有三大优势：一是优越的地理位置，地处南山核心区域，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，且许多已在此安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及面向个人的“人才补贴”，均已有详细的落地细则和预算。三是创梦天地本身作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示，南山区真正理解游戏产业及其相关企业。在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房、固定资产不多，且财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会很疑惑，询问为何资产负债表上的资产如此之少，以及可以抵押什么。税务部门也一样，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局经常致电或前来检查，怀疑公司存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解则少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，起初银行客户经理也对他这家二十来人、每月工资支出超百万的新公司表示怀疑，认为“像是骗子公司”。然而，在银行工作人员实地考察后，他们理解了这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还主动询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她表示：“深圳最近公布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区作为深圳的核心区域，在GDP、增长率和上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论是从深圳还是南山的角度来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽已经在科兴做了六年保洁工作。对于腾讯的搬离，她并未感到特别意外。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。张丽目前的月工资为3600元，加上兼职收入，月收入可达四五千元。公司提供住宿，午餐由兼职的饭店提供，每月还能积攒一些钱。她也并不担心腾讯搬走带来的影响，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路升至正式员工，工位也从C栋换到了D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约我在G层的润园四季椰子鸡共进午餐。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话的，你知道吧？朋友肯定觉得我疯了，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安和南山交界处，过去通勤到科兴大约需要半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，但通勤反而更慢。岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边的交通实在不方便，一路红灯很多，比去科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，而且即使我是滴滴V7会员，因为大家都是V7，等于没有特权，只能看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千出头，部分还能看到海景，但更换一个园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆用餐最快，也了解冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些熟悉感在一个新园区需要时间来重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说着，我们正漫步在科兴G层，她表示回科兴有种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈起这里的人。有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升到了很高职位，两次获得最高绩效，但最终辞职，因为觉得所做的事情并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅是运气好，不敢面试新工作，害怕被拒绝后证明一切都是偶然。

我们边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样掏出工卡刷闸机，但没有反应；换了一个入口，依然无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外望着里面，里面已被拆得七零八落，天花板露出了钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。